Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat a podatek dochodowy. Kiedy trzeba zapłacić PIT?

Jak liczy się 5 lat przy darowiźnie mieszkania?

Najważniejsza zasada jest prosta: okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w drodze darowizny.

To oznacza, że nie liczy się dokładna data podpisania aktu notarialnego, ale koniec danego roku.

W praktyce przeniesienie własności nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku nabycia nie podlega podatkowi dochodowemu PIT.

Czy darowiznę można sprzedać przed upływem 5 lat?

Tak. Przepisy nie zabraniają sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie przed upływem 5 lat.

Trzeba jednak pamiętać, że taka transakcja może powodować obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osiągniętego dochodu.

W praktyce wiele osób decyduje się na wcześniejszą sprzedaż ze względu na:

• przeprowadzkę
• podział majątku
• konieczność spłaty kredytu
• dziedziczenie kilku nieruchomości
• brak możliwości utrzymania mieszkania

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania, warto wcześniej sprawdzić skutki podatkowe i możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej.

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny?

Aktualnie stawka podatku wynosi 19% dochodu, a nie całej kwoty sprzedaży.

Dochód oblicza się jako:

• przychód ze sprzedaży
• minus koszty uzyskania przychodu

Przy darowiźnie koszty są zwykle ograniczone, ponieważ nieruchomość została nabyta nieodpłatnie.

Do kosztów można jednak zaliczyć:

• udokumentowane remonty i modernizacje
• nakłady zwiększające wartość nieruchomości
• zapłacony podatek od spadków i darowizn
• część kosztów notarialnych i sądowych
• wydatki związane z wpisami do księgi wieczystej

Przykład obliczenia podatku

Mieszkanie otrzymane w darowiźnie zostało sprzedane za 700 000 zł przed upływem 5 lat.

Właściciel poniósł:

• 40 000 zł kosztów remontu
• 10 000 zł innych udokumentowanych kosztów

Dochód wynosi:

700 000 zł − 50 000 zł = 650 000 zł

Podatek PIT:

650 000 zł × 19% = 123 500 zł

Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?

Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest ulga mieszkaniowa.

Pozwala ona uniknąć podatku, jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Środki uzyskane ze sprzedaży mogą zostać przeznaczone między innymi na zakup nowej nieruchomości lub spłatę kredytu hipotecznego.

Co jest uznawane za własne cele mieszkaniowe?

• zakup nowego mieszkania
• zakup domu
• budowa domu
• spłata kredytu hipotecznego
• remont własnej nieruchomości
• zakup działki budowlanej

Ulga mieszkaniowa nie działa automatycznie. Konieczne jest prawidłowe rozliczenie sprzedaży w formularzu PIT-39.

Kiedy nie płacimy podatku od darowizny mieszkania?

Trzeba rozróżnić dwa różne podatki:

• podatek od darowizny
• podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

W przypadku darowizny od najbliższej rodziny możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn.

Dotyczy to między innymi:

• rodziców
• dzieci
• dziadków
• małżonka
• rodzeństwa

Warunkiem jest zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego w wymaganym terminie, zwykle na formularzu SD-Z2.

Czy można darować darowiznę przed upływem 5 lat?

Tak. Osoba, która otrzymała mieszkanie w darowiźnie, może przekazać je dalej w formie kolejnej darowizny.

Nie jest to traktowane jak sprzedaż, więc co do zasady nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego PIT.

Trzeba jednak uwzględnić przepisy dotyczące podatku od spadków i darowizn po stronie nowego obdarowanego.

Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania z darowizny?

Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, należy złożyć deklarację PIT-39.

Termin złożenia formularza upływa 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

W deklaracji należy wykazać:

• przychód ze sprzedaży
• koszty uzyskania przychodu
• dochód
• kwotę objętą ulgą mieszkaniową

Najczęstsze błędy przy sprzedaży darowizny

• błędne liczenie okresu 5 lat
• brak faktur dokumentujących remont
• mylenie podatku od darowizny z podatkiem PIT
• brak złożenia PIT-39
• nieprawidłowe rozliczenie ulgi mieszkaniowej

Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat a podatek dochodowy. Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie przed upływem 5 lat może powodować konieczność zapłaty 19% podatku dochodowego. Wiele osób wyszukuje również informacje związane ze sprzedażą nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia. Kluczowe znaczenie ma prawidłowe liczenie terminu oraz możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej.

Przed sprzedażą warto dokładnie przeanalizować sytuację podatkową i przygotować dokumenty potwierdzające koszty oraz wydatki mieszkaniowe.