Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat a podatek dochodowy. Kiedy trzeba zapłacić PIT?

Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat a podatek dochodowy to temat, który budzi wiele pytań wśród właścicieli nieruchomości. W praktyce problem pojawia się najczęściej wtedy, gdy ktoś otrzymał mieszkanie od rodziców, dziadków lub innej osoby z rodziny i chce je szybko sprzedać.

W 2026 roku nadal obowiązują przepisy przewidujące możliwość naliczenia 19% podatku PIT przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia. Istnieją jednak sposoby legalnego skorzystania ze zwolnienia, w tym ulga mieszkaniowa.

Jak liczy się 5 lat przy darowiźnie mieszkania?

Najważniejsza zasada jest prosta: okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w drodze darowizny.

To oznacza, że termin nie upływa dokładnie w piątą rocznicę podpisania aktu notarialnego. Punktem odniesienia jest koniec roku, w którym obdarowany otrzymał nieruchomość.

Darowizna nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż prywatnej nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku jej nabycia nie podlega PIT na zasadach dotyczących odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przy darowiźnie okres posiadania nieruchomości przez darczyńcę nie przechodzi na obdarowanego. Nie ma więc znaczenia, czy rodzic lub rodzeństwo posiadali mieszkanie przez 5, 10 czy 20 lat. Inna zasada dotyczy nieruchomości nabytych w drodze spadku: zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT uwzględnia się wtedy rok nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.

Akt darowizny potwierdza datę nabycia nieruchomości. Warto zachować go przez cały okres posiadania mieszkania, ponieważ przy wcześniejszej sprzedaży i rozliczeniu PIT-39 urząd skarbowy może poprosić o dokument potwierdzający sposób i datę nabycia. Wartość mieszkania wskazana w akcie darowizny nie jest sama w sobie kosztem uzyskania przychodu przy późniejszej sprzedaży.

Czy darowiznę można sprzedać przed upływem 5 lat?

Tak. Przepisy nie zabraniają sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie przed upływem 5 lat.

Trzeba jednak pamiętać, że taka transakcja może powodować obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osiągniętego dochodu.

W praktyce wiele osób decyduje się na wcześniejszą sprzedaż ze względu na:

• przeprowadzkę
• podział majątku
• konieczność spłaty kredytu
• posiadanie kilku nieruchomości
• brak możliwości utrzymania mieszkania

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania, warto wcześniej sprawdzić skutki podatkowe i możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej.

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny?

Stawka podatku wynosi 19% dochodu, a nie całej ceny sprzedaży.

Przy rozliczeniu trzeba odróżnić koszty odpłatnego zbycia od kosztów uzyskania przychodu:

• koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą, poniesione przez sprzedającego, pomniejszają przychód na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o PIT
• koszty uzyskania przychodu przy darowiźnie obejmują udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, poniesione w czasie jej posiadania, oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn w części przypadającej na sprzedawaną nieruchomość

Nakłady, np. kwalifikujące się remonty i modernizacje, dokumentuje się fakturami VAT oraz dokumentami potwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych, zgodnie z art. 22 ust. 6d–6e ustawy o PIT.

Opłaty notarialne, sądowe i za wpisy do księgi wieczystej związane z otrzymaniem darowizny nie stają się automatycznie kosztami podatkowymi późniejszej sprzedaży. Należy je odróżnić od wydatków bezpośrednio związanych z samą sprzedażą.

Przykład obliczenia podatku

Mieszkanie otrzymane w darowiźnie zostało sprzedane za 700 000 zł przed upływem 5 lat. Przyjmijmy, że:

• sprzedający poniósł 10 000 zł kosztów odpłatnego zbycia
• udokumentowane nakłady zwiększające wartość mieszkania wyniosły 40 000 zł
• sprzedający nie korzysta z ulgi mieszkaniowej

Przychód po odjęciu kosztów odpłatnego zbycia:

700 000 zł − 10 000 zł = 690 000 zł

Dochód po odjęciu kosztów uzyskania przychodu:

690 000 zł − 40 000 zł = 650 000 zł

Podatek PIT:

650 000 zł × 19% = 123 500 zł

Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?

Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest ulga mieszkaniowa.

Pozwala ona zwolnić dochód z podatku w całości lub części, jeśli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Pełne zwolnienie dochodu wymaga przeznaczenia całego przychodu ze sprzedaży na kwalifikujące się własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie tylko części przychodu oznacza proporcjonalne zwolnienie części dochodu.

Co jest uznawane za własne cele mieszkaniowe?

Po spełnieniu warunków ustawowych mogą to być między innymi:

• zakup mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe
• zakup domu na własne potrzeby mieszkaniowe
• budowa własnego domu
• spłata kredytu i odsetek, jeśli spełnione są warunki ustawowe, w tym dotyczące celu kredytu i daty jego zaciągnięcia
• remont własnego mieszkania lub domu
• zakup gruntu pod budowę własnego domu

Ulga mieszkaniowa nie działa automatycznie. Konieczne jest prawidłowe rozliczenie sprzedaży w formularzu PIT-39 oraz spełnienie warunków zwolnienia.

Kiedy nie płacimy podatku od darowizny mieszkania?

Trzeba rozróżnić dwa różne podatki:

• podatek od spadków i darowizn, dotyczący otrzymania mieszkania
• podatek dochodowy PIT, dotyczący jego późniejszej sprzedaży

W przypadku darowizny od najbliższej rodziny możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn na warunkach określonych w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Dotyczy to między innymi darowizn od:

• rodziców
• dzieci
• dziadków
• małżonka
• rodzeństwa

Przy darowiźnie mieszkania zawartej w formie aktu notarialnego obdarowany nie musi osobno składać formularza SD-Z2. Wyjątek ten wynika z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Ogólna zasada zgłoszenia nabycia na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy dotyczy sytuacji, w których taki obowiązek rzeczywiście występuje. Nie należy stosować jej automatycznie do darowizny nieruchomości dokonanej aktem notarialnym.

Wyjaśnienie tego wyjątku znajduje się w oficjalnym poradniku Ministerstwa Finansów dotyczącym zwolnienia darowizn w najbliższej rodzinie.

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn przy otrzymaniu mieszkania nie oznacza automatycznego zwolnienia z PIT przy jego późniejszej sprzedaży. Są to odrębne rozliczenia.

Czy można darować darowiznę przed upływem 5 lat?

Tak. Osoba, która otrzymała mieszkanie w darowiźnie, może przekazać je dalej w formie kolejnej darowizny.

Nie jest to traktowane jak sprzedaż, więc co do zasady nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego PIT.

Trzeba jednak uwzględnić przepisy dotyczące podatku od spadków i darowizn po stronie nowego obdarowanego. Jeśli nowy obdarowany później sprzeda mieszkanie, jego okres 5 lat będzie liczony od końca roku, w którym otrzymał tę darowiznę.

Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania z darowizny?

Jeżeli prywatna sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia, należy złożyć zeznanie PIT-39, również wtedy, gdy podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Termin złożenia formularza co do zasady upływa 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

W zeznaniu należy wykazać:

• przychód ze sprzedaży po pomniejszeniu o koszty odpłatnego zbycia
• koszty uzyskania przychodu
• dochód lub stratę
• dochód objęty zwolnieniem w ramach ulgi mieszkaniowej, jeśli podatnik z niej korzysta

Najczęstsze błędy przy sprzedaży darowizny

• błędne liczenie okresu 5 lat
• przyjmowanie, że okres posiadania mieszkania przez darczyńcę przechodzi na obdarowanego
• brak wymaganych dokumentów potwierdzających nakłady zwiększające wartość mieszkania
• automatyczne zaliczanie opłat związanych z otrzymaniem darowizny do kosztów podatkowych sprzedaży
• mylenie podatku od spadków i darowizn z podatkiem PIT
• brak złożenia PIT-39
• nieprawidłowe rozliczenie ulgi mieszkaniowej

Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat a podatek dochodowy. Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie przed upływem 5 lat może powodować konieczność zapłaty 19% podatku dochodowego. Kluczowe znaczenie mają prawidłowe liczenie terminu, właściwe ustalenie przychodu i kosztów oraz możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej.

Przy darowiźnie pięć lat liczy się od końca roku nabycia mieszkania przez obdarowanego. Okres posiadania nieruchomości przez darczyńcę nie jest do niego doliczany.

Darowizna mieszkania od najbliższej rodziny dokonana aktem notarialnym nie wymaga osobnego zgłoszenia SD-Z2. Zwolnienie przy otrzymaniu darowizny nie przesądza jednak o braku PIT przy jej sprzedaży.

Przed sprzedażą warto dokładnie przeanalizować sytuację podatkową i przygotować dokumenty potwierdzające koszty oraz wydatki mieszkaniowe.